עסקאות נדל"ן

מדוע חשוב להיוועץ עם עורך דין לפני שמתחייבים לרכוש נכס נדל"ן?

הרבה אנשים סבורים באמת ובתמים שתפקידו של עורך דין לענייני מקרקעין הינו עריכת חוזה בלבד.

לא כך במציאות- לעורך דין תפקיד חשוב, בעל אחריות מקצועית גבוהה, ולכן חשוב מאוד לשכור שירות משפטי מעורך דין מקצועי ובעל ניסיון בתחום המקרקעין לרבות יידע וניסיון במיסים ותכנון ובניה.

מה עלינו לעשות כאשר אנו מוצאים נכס פוטנציאלי לרכישה? בשלב הראשוני, אני ממליצים לפנות לעו"ד המתמחה במקרקעין שיערוך בדיקות מקיפות וחשובות- אשר בסופן יפרוש בפני הלקוח את הנתונים שבדק על הנכס וכך יקבל הלקוח החלטה מושכלת האם הנכס מתאים לצרכיו וזאת לאחר הבדיקות כדלקמן:

1 . רישום הנכס: בדיקה ראשונה שיש לבצע- היכן הנכס הפוטנציאלי לרכישה רשום במרשמים השונים? האם ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)? וזאת לשם ביצוע התהליך להבטחת רישום הזכויות על שם הרוכש.

2 . שעבודים: בדיקה חשובה היא- האם רובצים שעבודים ו/או עיקולים ו/או הערות מהמרשמים השונים כגון: ע"י בתי המשפט השונים, הוצאה לפועל, אפוטרופוס על הנכס?

3 . בדיקות תכנוניות: האם יש חריגות בניה? האם הבית תואם את התשריט בוועדת התכנון והבניה? בדיקת שמאי היא הבדיקה המדויקת ביותר וחשובה להשלמת המידע התכנוני על הנכס הנרכש. לעיתים לאחר בדיקת שמאי, וגילוי מידע על עבירות בניה שונות רוכשים יחליטו לגבי כדאיות העסקה.

4 . מיסים: על עסקאות מקרקעין חלים לרוב מיסים והכל בהתאם לנתונים של הנכס (מחיר), ונתונים של המוכר והרוכש (דירה יחידה, דירת יוקרה, ירושה וכדומה). כמו כן, ישנן עסקאות אשר יחויבו בנוסף בתשלום מס היטל השבחה ולכן אסור להתפשר על מקצועיות והתמחותו של עורך הדין המייצג העורך בדיקות מקיפות. חשוב מאוד לדעת לפני שמתחייבים לרכישה או מכירת נכס מה גובה המיסים הצפויים כדי לשקף את כל ההוצאות הכרוכות ברכישת נכס.

5 . הלוואת ומשכנתאות: בדיקה לנטילת הלוואת משכנתא מהבנקים השונים למשכנתאות, קבלת אישור עקרוני לפני שמתחייבים בעסקה. במקרה של מוכר נכס עם משכנתא הזמנת מכתב כוונות לבירור יתרה.

6 . ניסוח הסכם מכר: לאחר כל הבדיקות לעיל וקבלת החלטה חיובית להתחייבות בעסקת מקרקעין, חשוב והכרחי שעורכי הדין המייצגים יערכו וינסחו הסכם מכר מקצועי המתאים לצרכי הצדדים תוך שימת דגש על הפרטים הגדולים (תכנון לוח תשלומים, משכנתאות, העברת זכויות), והפרטים הקטנים (ביקורים בנכס, הסכמות שונות בין הצדדים), אלו נושאים שחשוב לציין בהסכם ובכך למנוע חילוקי דעות בהמשך הדרך.

7. העברת הזכויות: לרוב העברת הזכויות בנכס מוטלת על ב"כ הקונה ותבוצע על ידו לאחר מסירת החזקה לידי הקונה ועם המצאת כל המסמכים הנדרשים לידי ב"כ הקונה אשר אמון על מלאכת העברת הזכויות. ברכישת נכס מקבלן ב"כ הקבלן אמון על העברת הזכויות אך אינו מייצג את הרוכש ולכן חשוב מאוד  לקבל ייצוג משפטי גם ברכישת נכס מקבלן.

משרדנו בעל ידע רב בתחום המקרקעין, אנו מייצגים מוכרים ורוכשים עם דגש על מקצועיות, אמינות, יידע וליווי מלא לאורך כל הדרך ועד לביצוע העברת זכויות על שם המיוצג.

מוזמנים לפנות לשיחת ייעוץ ללא עלות ולהתרשם ממשרדנו.